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La vente à terme pas à pas

La vente à terme qui vous assure des mensualités sur une durée connue d’avance est assurément la meilleure façon d’améliorer immédiatement et sur le long terme votre revenu disponible.

Mais comment ça marche ? Comment allez-vous transformer en bouquet et en mensualités la valeur de votre bien ? Dans 10 ans, 20 ans, qu’en sera-t-il de votre pouvoir d’achat ? Quelle assurance d’être payé en temps et en heure par l’acquéreur ?

Bien vivre sa vente à terme, c’est d’abord en comprendre les mécanismes. XXX répond à toutes vos questions point par point.

Vente à terme = bouquet/capital + mensualités/revenus

Comment calculer une vente à terme ?

La valeur de votre bien (valeur vénale) est calculée sur les mêmes critères que ceux retenus dans le cadre d’une vente standard :

  • caractéristiques du bien : état général, agencement, orientation… ;
  • localisation de votre bien ;
  • tendances du marché.

Une fois estimée, reste à décomposer cette valeur vénale en :

  • bouquet ;
  • mensualités ;
  • droit d’usage et d’habitation (DUH) .

La valeur global des mensualités à verser est obtenue en retranchant le prix du bouquet et le prix total du DUH du prix de vente total.

Décote et valeur du bien

Selon que le bien est vendu avec ou sans Droit d’usage et d’habitation (DUH), le bouquet et les mensualités dues par l’acquéreur au vendeur seront plus ou moins importantes. Pourquoi ?

  • sans DUH : bouquet + mensualités = valeur vénale du bien
  • avec DUH : bouquet + mensualités = valeur vénale du bien – décote.

Le Droit d’usage et d’habitation vient en déduction de la valeur vénale du bien. On parle de décote. A l’inverse, dans le cas d’une vente à terme libre, la valeur du bien ne subit pas de décote. La décote pour Droit d’usage et d’habitation, fortement liée à l’âge du vendeur, peut atteindre 40% de la valeur vénale du bien.

Une décote s’appliquera sur les ventes à terme occupées. En revanche, une vente à terme libre ne subit aucun décote.

Le montant du bouquet détermine le montant des mensualités

Les mensualités

  • sont perçues par l’acheteur jusqu’à l’échéance prévue ;
  • en cas de décès du vendeur, l’acquéreur doit poursuivre les paiements auprès des héritiers, selon la durée prévue au contrat.

Le paiement au comptant

Le bouquet est librement fixé par les parties et il représente en général entre 10 à 30% de la valeur totale du bien. Il n’est pas obligatoire.

Accepter un calcul réaliste permettra la vente effective dans un marché étroit car des centaines de ventes à terme ne se concluent pas à cause d’un calcul erroné dissuadant tous les acheteurs potentiels.

Un calcul erroné dissuade les acheteurs potentiels.

Un vendeur âgé de 70 ans est imposable sur 30% de sa rente seulement.

Quelle est la fiscalité d’une vente à terme ?

Vous ne paierez aucun impôt sur les mensualités. En effet, l’administration ne compte pas ces paiements comme des revenus fonciers, ce qui est le cas pour une vente en viager. Concrètement, à la différence d’un vente classique, une partie de la somme perçue au titre de la vente de votre bien n’est pas imposable.

Mes mensualités sont-elles révisables ?

Les mensualités peuvent être fixes ou révisables. Dans ce second cas, le contrat de vente peut prévoir une indexation des mensualités sur tout indice ayant un rapport avec l’immobilier ou le bâtiment comme l’indice du coût de la construction, l’IRL (l’indice de révision des loyers), l’indice de révision des loyers de bureaux.
Cette spécificité est systématiquement précisée sur l’acte authentique.

Les mensualités peuvent être fixes ou révisables.

La vente à terme est une vente ferme avec des modalités de paiement différées dans le temps.

Quelles sont mes garanties d’être payé par mon acheteur ?

Dans le cas d’une vente à terme, le vendeur est protégé d’éventuels impayés par une double garantie.

  • le privilège de vendeur qui permet au vendeur d’exercer une procédure de saisie immobilière et d’être intégralement payé des sommes dues en priorité et avant les autres créanciers ;
  • la clause résolutoire qui permet au vendeur d’obtenir la résolution de la vente (annulation) et de redevenir propriétaire de son bien immobilier en cas de non-paiement.

Quand la clause résolutoire est activée, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien tout en conservant les mensualités déjà perçues et éventuellement le comptant versé chez le notaire

Les formalités dont fait l’objet la vente à terme sont les mêmes que celles d’une vente normale :

  • signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente ;
  • finalisation de la vente par un acte authentique devant notaire.

Le vendeur doit fournir également le dossier de diagnostic technique comprenant toutes les expertises obligatoires (superficie « loi Carrez », et a minima : amiante, termites, plomb, gaz, électricité).

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