La répartition du paiement des charges entre le vendeur et l’acheteur dans une vente à terme dépend du type de ventes à terme :
- Dans une vente à terme libre, le vendeur ne paye plus aucune taxe.
- Dans une vente à terme occupée avec une réserve d’usufruit, le vendeur usufruitier paie la quasi-totalité des charges et des travaux à l’exception des plus gros travaux ;
- Dans une vente à terme occupé avec une réserve de droit d’usage et d’habitation, le vendeur occupant conserve à sa charge les charges locatives dites récupérables (charges courantes, petits travaux d’entretien, eau, etc.).
Pour aller plus loin :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Code civil, Chapitre Ier : De l’usufruit (Articles 578 à 624), Article 606
- Dans une vente à terme libre, le vendeur ne paye plus aucune taxe ;
- Dans une vente à terme occupée avec réserve d’usufruit, le vendeur occupant paie la taxe d’habitation (sous réserve d’exonération) et, le plus souvent, la taxe foncière (TF) (sous réserve d’y être assujetti) ;.
- Dans une vente à terme occupée avec une réserve de droit d’usage et d’habitation le vendeur occupant paie la taxe d’habitation (sous réserve d’exonération).
La valeur de votre bien (valeur vénale) est calculée sur les mêmes critères que ceux retenus dans le cadre d’une vente standard :
- les caractéristiques du bien : état général, agencement, orientation… ;
- la localisation de votre bien ;
- les tendances du marché.
Une fois estimée, reste à décomposer cette valeur vénale en :
- un montant payé comptant au moment de la vente (bouquet) ;
- mensualités ;
- Droit d’usage et d’occupation (DUH) le cas échéant.
Le bouquet est librement négocié entre l’acquéreur et le vendeur tandis que la décote liée au droit d’usage est calculée par le notaire.
Le capital global des mensualités à verser est obtenu en retranchant le prix du bouquet et le prix total du DUH du prix de vente total.
Selon que le bien est vendu avec sans occupation (DUH), le bouquet et les mensualités dues par l’acquéreur au vendeur seront plus ou moins importantes. Pourquoi ?
- Sans DUH : Bouquet + mensualité = valeur vénale du bien
- Avec DUH : Bouquet + mensualités = valeur vénale du bien – décote.
Le Droit d’usage et d’occupation vient en déduction de la valeur vénale du bien. On parle de décote. A l’inverse, dans le cas d’une vente à terme libre, la valeur du bien ne subit pas de décote. La décote pour DUH, fortement liée à l’âge du vendeur, peut atteindre 40% de la valeur vénale du bien.
Vous avez tout intérêt à vendre à terme votre résidence secondaire. Pourquoi ?
- Pour accélérer le processus de vente : en effet avec la vente à terme, vous toucherez un marché plus large et notamment celui des primo-accédants. La vente de votre bien sera plus rapide.
- Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse : vous ne paierez aucun impôt sur les mensualités que vous versera votre acquéreur.
Non, il n’y a pas de prix minimum, ni de prix maximum pour vendre à terme.
- Toute personne propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale, secondaire, immobilier locatif), capable juridiquement peut vendre à terme.
- La vente à terme libre est l’alternative idéale à la location : elle permet d’augmenter et de sécuriser ses revenus sur une période connue à l’avance.
Pour assurer la sécurité du paiement des mensualités, le vendeur doit faire inscrire dans l’acte de vente les éléments suivants :
- Un privilège de vendeur, permettant au vendeur d’exercer une procédure de saisie immobilière et d’être intégralement payé des sommes dues en priorité et avant les autres créanciers.
- Une clause résolutoire qui permet au vendeur d’obtenir la résolution de la vente et de redevenir propriétaire de son bien immobilier en cas de non-paiement ;
On observe peu de défauts de paiement dans les transactions réalisées sous le régime de la vente à terme.
Vous ne paierez aucun impôt sur les mensualités. En effet, l’administration ne considère pas ces paiements comme des revenus fonciers, ce qui est le cas pour une vente en viager. Concrètement, à la différence d’une vente classique, une partie de la somme perçue au titre de la vente de votre bien n’est pas imposable.
